Dopo un 2022 particolarmente positivo, il mercato immobiliare globale sta attraversando un periodo difficile, con ricadute in quasi tutti i comparti. Unica eccezione è il risparmio gestito in immobili attraverso fondi immobiliari e i Reits, che sta reagendo in modo positivo e mantiene i propri valori, grazie al lavoro di preferenza per la qualità, con mirate dismissioni, acquisizioni e semplificazioni. A evidenziarlo è l’aggiornamento del Rapporto 2023 su “I Fondi immobiliari in Italia e all’estero”, realizzato da Scenari Immobiliari in collaborazione con lo Studio Casadei, che ne ha curato la parte di analisi finanziaria.

Entrando nei dettagli, a livello globale il valore del patrimonio immobiliare è cresciuto sia per i fondi immobiliari che per i Reits: le stime di fine anno ipotizzano un valore del patrimonio complessivo di 4.550 miliardi di euro, in crescita del 2,3% rispetto ai 12 mesi precedenti. L’Europa, che pesa quasi il 35% del patrimonio mondiale, ha raggiunto un volume di 1.580 miliardi di euro, in aumento del 3,3%, con l’Italia che segue il trend di crescita e fa registrare un valore di 127 miliardi di euro nel 2023 (+3,2% sul 2022), e fino a 132 miliardi nel 2024, con un incremento del 3,9%.

“I fondi immobiliari rappresentano un’ancora fondamentale per il mercato immobiliare europeo e italiano in particolare”, ha dichiarato Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari, che ha poi proseguito: “I gestori da tanti anni puntano sulla qualità del prodotto e questo fa in modo che i valori e i canoni restano stabili anche in anni complicati. Il tasso di occupazione degli immobili è ai livelli molto alti. Il fenomeno dello smart working non ha modificato le scelte delle grandi aziende nel terziario. Anzi sta creando (come in tutto il mondo) una nuova domanda di spazi funzionali e più consoni alle esigenze dei lavoratori. Ne deriva che il tasso di vacancy nel terziario nuovo è sotto il due per cento, contro il quindici per cento per immobili poco adatti”.

Secondo il Rapporto di Scenari Immobiliari e lo Studio Casadei, anche nel 2023 è proseguito il ciclo espansivo dei fondi immobiliari italiani, con il peso del patrimonio gestito nel nostro Paese che ha sfiorato il 12% sul totale dell’area Ue e il patrimonio immobiliare detenuto direttamente dai 630 fondi attivi pari a 127 miliardi di euro, con un incremento di circa il 3,3% sui 12 mesi precedenti. Si riduce l’indebitamento per una minore esigenza di liquidità dipendente dalla diminuzione degli investimenti che per un maggior impiego di risorse proprie attuato per fronteggiare l’aumento del costo del debito.

“Il comparto dei fondi italiani procede nel suo percorso di crescita e i valori positivi registrati nel 2023 proseguiranno, secondo le nostre previsioni, anche nel 2024, con un incremento di Nav e patrimonio rispettivamente del 2,7% e 3,9%", ha commentato Francesca Zirnstein, Direttore generale di Scenari Immobiliari. "Per l’anno a venire, inoltre, stimiamo a 132 miliardi di euro il patrimonio dei fondi nel nostro Paese, ipotizzando che il numero di veicoli si incrementi di venti unità, a 650 in totale. Secondo il nostro studio, gli uffici continuano a rappresentare l’asset class preferita dai fondi immobiliari italiani, con un peso sul totale del patrimonio gestito del 58% mentre il retail si conferma al secondo posto, con il 13%. Anche quest’anno è proseguito il trend positivo degli immobili residenziali e logistici, due segmenti che insieme appresentano poco più del 15% del totale, sebbene in espansione. Sulla base delle indicazioni raccolte tra le Sgr che partecipano al nostro gruppo di lavoro, segnaliamo prospettive positive e in aumento per le masse gestite nel 2024, con una tendenza alla diversificazione dei portafogli rispetto alla composizione attuale”, ha evidenziato Zirnstein.

Nonostante il trend al rialzo dell’ultimo trimestre le stime di fine anno ipotizzano il raggiungimento della soglia dei 5,5 miliardi di euro, ben al di sotto delle aspettative. Bisognerà attendere la seconda parte del 2024 per assistere ad una ripresa più sostenuta delle attività di investimento. Il mercato italiano si conferma appetibile, continua a prevalere la componente internazionale dei capitali sul volume complessivo degli investimenti. Milano e Roma continuano a polarizzare i capitali, anche se i mercati regionali si mostrano sempre più dinamici.