La crisi che si è protratta negli ultimi anni ha mostrato come certi settori, all’interno del comparto immobiliare, abbiamo resistito meglio alle flessioni. A osservarlo sono gli esperti di BNP Paribas Real Estate Managers (BNP Paribas REIM), secondo cui ciò che li accomuna è il fatto che il loro andamento è fortemente legato a fattori che ne assicurano una certa stabilità in periodi di incertezza economica.

In particolare, per la società, da ciò si evince come la domanda di lungo periodo degli occupanti dovuta a bisogni primari, che riducono la sensibilità ai cicli economici, e lunghi contratti di leasing in grado di assicurare una redditività stabile siano essenziali per generare performance resilienti. Inoltre, trend secolari come la digitalizzazione e i cambiamenti demografici devono essere al centro delle strategie d’investimento riguardanti l’immobiliare.

È opinione di BNP Paribas REIM che il residenziale offra una bassa correlazione ai cicli di mercato e, rispetto ad altri segmenti, risulti particolarmente difensivo: "Questa capacità di adattarsi alle situazioni appare evidente soprattutto se si guarda alla preservazione del valore di un asset e alla stabilità nel lungo periodo del reddito generato dagli affitti. Ciò è dovuto a molteplici ragioni, ma la prima è sicuramente la domanda di soluzioni abitative costantemente sostenuta, la quale risente solo marginalmente delle oscillazioni economiche, anche perché, banalmente, tutti nel mondo hanno bisogno di un posto sicuro in cui vivere. Pertanto, gli andamenti demografici (e non economici) sono ciò a cui bisogna guardare".

In una nota, BNP Paribas REIM evidenzia infatti che "il bisogno fondamentale di soluzioni abitative è un aspetto chiave della vita pubblica e porta con sé numerose implicazioni sociali, ma non è l’unico. Altri segmenti che condividono questa caratteristica sono l’educazione e la sanità. Infatti, il numero degli studenti, e quindi di asset operanti nell’istruzione, è poco dipendente dalla crescita economica; al contrario, in periodi di contrazioni, alcuni lavoratori potrebbero decidere di investire in formazione per accrescere le loro competenze. È vero che il progressivo invecchiamento della popolazione andrà inevitabilmente a ridurre la domanda per queste soluzioni, ma ciò avverrà in un arco temporale estremamente lungo. Inoltre, se nel lungo periodo gli andamenti demografici andranno a danneggiare l’educazione, allo stesso tempo accresceranno la domanda per soluzioni sanitarie, con l’healthcare che rappresenta un ulteriore settore altamente indipendente dalla performance dei mercati. Già oggi si osserva come la richiesta di asset abitativi, sviluppati su misura per una popolazione che invecchia, sia in crescita. A residenziale, educational e sanitario si oppongono poi i segmenti che fanno capo al cosiddetto immobiliare commerciale, come gli uffici, il retail e la logistica, che a differenza dei primi sono più strettamente legati alla crescita economica, nonché al comportamento dei consumatori e, quindi, all’andamento del Pil".

Il rischio di default degli affitti, per BNP Paribas REIM, è legato a doppio taglio alla durata dei contratti di leasing: "Nello specifico, più un contratto si protrae negli anni e più il rischio viene mitigato dalla stabilità degli accordi e da flussi di cassa facilmente prevedibili. Guardando all’immobiliare non commerciale o residenziale, la durata dell’affitto è solitamente molto lunga, se non addirittura illimitata. Nel caso dell’educazione, la norma è quella di accordi di 20/30 anni, spesso garantiti da enti governativi, i quali garantiscono anche quella stabilità dei flussi di cassa appena menzionati, riducendo i default al minimo. Infine, proprio perché si parla di asset che generano benefici a livello sociale, spesso presentano anche standard di sostenibilità e criteri ESG molto elevati e ciò rende ancora più facile renderli parte di accordi dalla durata superiore ai 15 anni. Quanto affermato per l’educazione può essere replicato anche in ambito sanitario". 

Infine, BNP Paribas REIM spiega che bisogna tenere in considerazione anche altri fattori, come la domanda degli occupanti, la digitalizzazione e la sostenibilità, che contribuiscono ad aumentare l’efficienza operativa rispetto a un asset competitor, andando così a ridurre l’incertezza sulla redditività: "In conclusione, in periodi di incertezza elevata come quello che stiamo attraversando, noi di BNP Paribas REIM preferiamo prediligere la stabilità alla redditività e un mix dei settori presentati può garantire ciò ai portafogli di investimento".