Negli ultimi 12 mesi, gli investimenti immobiliari commerciali in Europa sono aumentati del 10%, nonostante un primo trimestre più contenuto (-7% rispetto al primo trimestre 2025). Secondo BNP Paribas Real Estate Advisory, inoltre, in questo contesto, il settore retail mostra una stabilizzazione dei volumi investiti su base annua, mentre il settore alberghiero ha registrato un leggero calo del 2%. Uffici e logistica si sono distinti con una crescita rispettivamente dell'11% e del 7% negli ultimi 12 mesi.
Il retail rimane il terzo settore più grande per quota di investimento nel settore immobiliare commerciale, con 37 miliardi di euro nel primo trimestre del 2026, che rappresentano il 20% del volume totale (rispetto al 15% del primo trimestre del 2022, il punto più basso degli ultimi 10 anni). Il settore si posiziona subito dietro agli uffici (26%) e alla logistica (24%), mentre l’Hospitality rappresenta l'11% dei volumi investiti.
BNP Paribas Real Estate Advisory evidenzia poi che, sebbene Uk, Germania e Francia abbiano storicamente attratto la maggior parte degli investimenti immobiliari retail in Europa, negli ultimi 12 mesi sono emerse nuove dinamiche. In particolare, la Germania ha registrato un rimbalzo del 17% nei volumi di investimento, mentre Uk ha registrato un calo annuo del 16% e la Francia del 30%. Parallelamente, Italia e Spagna sono salite nel ranking, con volumi di investimento che sono aumentati rispettivamente dell'11% e del 43% su base annua, trainati dal forte interesse nel segmento dei centri commerciali. Anche la Svezia (+75%), i Paesi Bassi (+97%) e il Belgio (+131%) hanno ottenuto risultati robusti, con livelli sostenuti di attività negli ultimi trimestri.
Tra i vari segmenti retail, le performance rimangono contrastanti, evidenziando disparità tra le asset class e un panorama di mercato in evoluzione. Le transazioni High street sono diminuite significativamente (-25%) rispetto allo scorso anno, con 7,5 miliardi di euro investiti nei principali Paesi europei. “Questo aggiustamento riflette la realtà di un mercato maturo e sempre più polarizzato, dove i rendimenti rimangono compressi nelle prime location”, sottolinea BNP Paribas Real Estate Advisory.
Nei principali mercati retail europei, i centri commerciali si sono particolarmente distinti, facendo registrare una forte crescita (+26%) con 8,9 miliardi di euro investiti negli ultimi dodici mesi, evidenziando un rinnovato interesse degli investitori per questa asset class. “Questa tendenza è sostenuta da un profilo rischio/rendimento più favorevole rispetto ad altri segmenti retail, in particolare High street e out-of-town retail, oltre a solide performance operative degli operatori dei centri commerciali, sia in termini di turnover degli inquilini che di crescita degli affitti”, precisa BNP Paribas Real Estate Advisory, che prosegue: “In un contesto inflazionistico che potrà probabilmente pesare sui rendimenti immobiliari, i livelli attrattivi di rendimento offerti dai centri commerciali dovrebbero continuare a sostenere l'interesse degli investitori per questa asset class”. Negli ultimi 12 mesi sono state completate diverse transazioni significative relative a centri commerciali, tra cui Islazul a Madrid (340 milioni di euro), Palladium a Praga (700 milioni di euro) e Orio Center a Bergamo (450 milioni di euro).
Infine, i volumi di investimento nel retail out-of-town nei principali Paesi europei hanno raggiunto 9,7 miliardi di euro negli ultimi dodici mesi, rappresentando la quota più grande del capitale investito nel retail europeo, nonostante un calo del 9% su base annua. Questo segmento, caratterizzato da bassi tassi di vacancy e da una domanda continua da parte dei retailer, offre agli investitori una rendita stabile a fronte di un prezzo d'ingresso più basso.
"In un contesto di crescente selettività, i centri commerciali e i retail park continuano a offrire agli investitori un profilo rischio/rendimento più attraente rispetto ad altri segmenti immobiliari commerciali", ha affermato Patrick Delcol, responsabile del retail europeo di BNP Paribas Real Estate.
Dopo un lungo periodo di stabilizzazione, nel primo trimestre del 2026 si è osservata una iniziale decompressione dei rendimenti, in particolare nel segmento dei centri commerciali in Francia (+50 punti base) e Germania (+30 punti base), mentre una compressione di 25 punti base è stata registrata in Italia e Regno Unito. In Spagna, l'aumento delle transazioni nei centri commerciali negli ultimi trimestri suggerisce una prospettiva positiva e una possibile compressione dei rendimenti. I rendimenti retail Out-of-town sono rimasti sostanzialmente stabili nel primo trimestre del 2026, ad eccezione della Francia (+25 punti base).
Contrariamente, i risultati high street rimangono differenziati, con rendimenti stabili a Monaco e Parigi, e un restringimento osservato a Madrid, Londra e Milano nel corso di tre anni, poiché la disponibilità di asset di prime in queste location rimane scarsa e difficilmente accessibile.
"Nonostante l'aumento dell'incertezza legata all'ambiente economico e geopolitico, il settore retail europeo continua a beneficiare di solidi fondamentali che dovrebbero sostenere livelli di investimento resilienti nel 2026", ha sottolineato Delcol.
Diversi indicatori di settore mostrano una percezione positiva del segmento retail. Secondo Eurostat, la fiducia dei consumatori è migliorata all'inizio dell'anno rispetto ai livelli registrati nel Q4 2025, riflettendo aspettative più favorevoli delle famiglie riguardo alla loro situazione finanziaria futura. Le vendite al dettaglio hanno registrato un leggero calo all'inizio dell'anno, ma la diminuzione rimane limitata e non indica una rottura nella tendenza.
Inoltre, il miglioramento graduale del mercato si riflette anche nel divario ristretto tra le aspettative dei venditori e i prezzi degli acquirenti, denotando un migliore allineamento delle percezioni di mercato. “Questa normalizzazione rimane fragile, in particolare in Uk, dove le prospettive sull'inflazione restano più concrete. A livello europeo, il conflitto in corso in Medio Oriente rappresenta altresì un fattore di rischio, che potrebbe influenzare le catene e i costi di approvvigionamento prima di incidere indirettamente sul retail”, conclude BNP Paribas Real Estate Advisory.