La definizione di investimento in immobili
Gli investimenti in immobili
L’investimento nel settore immobiliare è considerato da sempre uno strumento indispensabile per aggiungere valore all’interno di un portafoglio. I cinque benefici che il real estate è in grado di garantire sono:
- rendimenti assoluti superiori al tasso risk free
- protezione contro il rischio di inflazione
- diversificazione di portafoglio in quanto fornisce un’esposizione ad un rischio sistemico differente rispetto ai mercati azionari e obbligazionari
- costruire un portafoglio che contenga tutte per possibili opportunità d’investimento
- elevati flussi di cassa per effetto dei pagamenti derivanti dall’attività di locazione
Diverse modalità per accedere al settore immobiliare
- Acquisizione diretta: il soggetto diventa direttamente proprietaria dell’immobile.
- I fondi immobiliari: si differenziano dai mobiliari principalmente per la natura delle attività in cui investono, per definizione prevalentemente in beni immobili, sia direttamente sia tramite società immobiliari di cui detengono il controllo. In particolare, il patrimonio del fondo deve essere investito in misura uguale o superiore ai due terzi del valore complessivo in beni immobili, diritti reali in immobili e partecipazioni in società immobiliari.
All’interno dell’ordinamento giuridico italiano è possibile classificare i fondi immobiliari sulla base di alcuni criteri:
- modalità di costituzione del fondo:
- ordinari a raccolta:
- chiusi
- con riaperture delle sottoscrizioni
- ad apporto:
- pubblico
- privato
- misto
- tipologia degli investitori cui le quote sono destinate:
- pubblico indistinto (c.d. fondi retail)
- riservati a investitori professionali
- fondi immobiliari speculativi
- REIT (in Italia SIIQ): i REIT possono essere definiti come società di investimento immobiliare, spesso quotate, che svolgono in modo prevalente l’attività di investimento immobiliare e che sono caratterizzate da trasparenza fiscale e dall’obbligo di distribuzione della maggior parte degli utili (solitamente dall’80% al 100%) sotto forma di dividendi che saranno tassati direttamente in capo agli investitori. In Italia il regime è stato introdotto nel 2007 con le Società di Investimento Immobiliare Quotate (SIIQ), che rappresentano un veicolo fiscalmente avvantaggiato rispetto a una normale property company. Si tratta essenzialmente di società immobiliari quotate, specializzate nel settore delle locazioni, che beneficiano di agevolazioni fiscali rispettando determinati requisiti fissati dalla normativa. In particolare, hanno la possibilità di adottare un sistema di tassazione connotato dalla trasparenza fiscale, in virtù del quale i redditi derivanti dalle attività di locazione immobiliare non sono assoggettati a imposizione IRES e IRAP in capo alla società, ma direttamente e integralmente in capo ai soci della stessa sotto forma di ritenuta a titolo di acconto (per i soggetti imprenditori) o a titolo di imposta (per gli altri soggetti).
- ETF: per prendere un’esposizione al settore immobiliare sono disponibili degli ETF che replicano l’andamento di alcuni indici immobiliari come l’MSCI Europe Real Estate e il FTSE EPRA/NAREIT Europe.
Tipologia di investimento immobiliare
Le tre principali tipologie di investimento nel settore immobiliare sono:
- Core: gli immobili core sono caratterizzati da elevata liquidità, ridotto utilizzo della leva e sono situati in aree di pregio nei Paesi sviluppati. Queste proprietà quindi hanno un elevato grado di liquidità ma di solito non sono cedute velocemente rispetto agli investimenti tradizionali. Gli immobili core sono mantenuti per lunghi periodi in modo da sfruttare al massimo i flussi di cassa che possono produrre. La maggior parte dei guadagni in questa tipologia di investimento infatti deriva dai flussi di cassa che si riescono a ottenere e non dall’incremento di prezzo dell’immobile nel tempo.
- Value-added: Alcuni esempi di investimenti value-added sono hotel, resort, case di riposo, ospedali e outlet. L’investimento in tale tipologia di immobili richiede dunque alcune competenze specifiche e può richiedere una riqualificazione dell’immobile. Rispetto agli immobili core, queste proprietà tendono a produrre meno reddito e fanno più affidamento sulla crescita di valore dell’immobile nel tempo per generare elevati rendimenti. L’investimento value-added utilizza un maggiore grado di leva e genera performance sia da guadagni in conto capitale che dalla rendita.
- Opportunistic: Gli investimenti nel settore del real estate di tipo opportunistic sfuggono al tradizionale approccio core/income per puntare su un approccio legato alla crescita di valore dell’immobile nel tempo. Spesso si assume una posizione su tale tipologia di investimento acquistando dei fondi di private equity real estate che investono nel real estate con un profilo di rischio/rendimento elevato, in particolare in quelle proprietà che richiedono radicali miglioramenti o turnaround. Per questo motivo i gestori di tipo opportunistic mirano a sfruttare i restauri di proprietà grezze, ristrutturazione di immobili in stato di abbandono o acquistare delle proprietà in aree che stanno vivendo un profondo rinnovamento urbano.
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